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【正版输尽光资料看法】物業未履行承接查驗手續且管理各種問題,業主以此拒繳物業費可否能得到支持?

案情簡介

某公司是依法成立的物業服務公司,對A小區提供前期物業服務。林某某係A小區業主。2011年3月28日,《XX晚報》刊登了房地產開發有限公司的《交房公告》,通知A小區業主從即日起前來該公司辦理接房手續。某公司在2014年6月3日、2015年6月3日通過在小區張貼公告的方式向被告催交物業服務費,林某某以物業公司未履行承接查驗手續主張合同無效並且主張小區電梯長期處於非正常隱患運行狀態,某公司沒有盡到應有的維護保障義務。小區10台電梯長期處於故障狀態,小區電梯從2013年5月後就再未進行過年檢,長期處於脫修脫保狀態。在物業管理期間,將本該用於物業服務的物業用房進行出租獲益,在小區公共通道劃設停車帶收取停車費獲益,將小區樓層底部的人防通道劃設停車位收取費用獲益,以及私自將本該屬於業主共有的公告欄、電梯內、戶外等其他位置放置商業廣告牌收取費用,並且沒就小區、電梯等處廣告收益以及物業開支進行公示。在物業管理期間,A小區消防設施嚴重缺失,存在著重大的安全火災隱患等等理由拒繳物業費。

問:林某某的主張能否得到法院支持?


法院判決

原告與被告簽訂的《A小區(前期)物業服務合同》係雙方的真實意思表示,且不違反法律法規的強製性和限製性規定,為有效合同。原告在提供物業服務期間,確實存在如下違約及服務存在瑕疵的情況:“A”小區4號樓的消防通道現已由原告改變了用途;小區的部分花台沒有綠化;小區樓頂公共區域被部分業主私自占用;小區部分消防設施和公共設施損壞;原告未對小區、電梯等處廣告收益、其他收益以及物業開支進行公示。但是這些情況是否嚴重影響被告的正常生活,被告未提供證據,隻有在業主交納物業服務費的前提下,物業公司才能提供優質的服務,因此,對本案原告的違約責任,業主可另行主張權利。被告拒交物業服務費的抗辯,本院不予采信。根據《物業承接檢驗辦法》第三十九條“物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。”之規定,被告如因物業共用部位、共用設施設備缺陷造成損害,可據此另行主張權利,被告辯稱無法律依據,本院不予采信。原告服務期間,從2011年至2015年原告確有進行電梯維修保養記錄的事實,但部分維保記錄明顯不合常理,並不能真正體現原告完全履行了維修保養義務。經查造成故障及問題的原因主要由電梯製造產品的電器主控係統質量不穩定所致。因此,雖然原告在電梯維修保養義務上有瑕疵,但小區電梯長期處於非正常隱患運行狀態,主要係電梯質量問題,如果因此對被告造成了損害,被告可另行主張權利。2011年3月28日在《遵義晚報》刊登了《交房公告》,通知“A”小區業主從即日起前來該公司辦理接房手續,故認定2011年3月28日為計收物業服務費時間。原告在2014年6月3日、2015年6月3日通過在小區張貼公告的方式向被告催交物業服務費,依照《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第六條:“經書麵催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。”之規定,原告係在合理期限內履行了催告義務,故被告的辯解,不予采信。被告理應支付物業服務費,被告未按合同約定向原告繳納物業服務費,構成違約,故本院對原告要求判令被告支付欠交的物業服務費6081.00元(2012年12月31日至2015年12月31日止),本院予以支持。


律師建議

物業未履行承接查驗手續,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。但是不是一定要承擔賠償責任並且不會導致合同的無效。

對於小區的公共收益,業主享有知情權,物業公司應當進行公示,並且留下紙質化證據。



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